港区南麻布という都内屈指のプレミアムなロケーションに位置し、長年にわたりビジネスの拠点として存在感を放つ「第45興和ビル」。都心再開発が活発化する2026年の東京オフィス市場においても、その重厚な佇まいと確かな管理品質から、移転や新規開設を検討する企業の注目を集め続けています。
かつての興和不動産（現・日鉄興和不動産）が手掛けた「興和ビル」シリーズは、堅牢な構造と機能的なフロア設計に定評があります。本記事では、オフィス選定担当者や投資家が気になる入居テナントの内訳をはじめ、最新の空室情報、周辺相場と比較した賃料水準、さらに囁かれる建て替えの噂の真相まで、現地の最新動向を踏まえて詳しく解説します。
【建物概要】南麻布1丁目に佇む「第45興和ビル」の規模とスペック
第45興和ビルが建つ南麻布1丁目エリアは、各国の大使館や洗練された高級住宅街が広がる一方、大通り沿いには格式あるオフィスビルが立ち並ぶ独自の街並みを形成しています。本ビルは、日本のオフィスビル開発を牽引してきた旧興和不動産の開発ノウハウが凝縮された物件です。
建物の竣工は1990年代初頭（平成初期）。新耐震基準に完全適合しており、重厚感のある外観ファサードが来訪者に安定感と信頼感を与えます。地上階・地下階を備えた中規模〜大規模オフィスビルであり、基準階面積もワンフロアで効率的なレイアウトが組めるゆとりある広さを確保しています。
また、都心オフィス選びで欠かせない駐車場情報に関しても、敷地内に平置きおよび機械式駐車場を完備。役員車や営業車両を保有する法人にとって、港区内で十分な駐車スペースを確保できる点は大きなアドバンテージとなっています。
入居テナント一覧とフロアマップの特徴｜どんな企業が集まっているのか
第45興和ビルのテナント構成を見ると、南麻布という土地柄を反映した特色が見受けられます。派手なメガベンチャーの一括入居というよりも、堅実な経営基盤を持つITソリューション企業、マーケティング・PR会社、デザインファーム、コンサルティング会社、外資系企業の日本法人などが名を連ねています。
フロアマップの設計面では、センターコア（エレベーターや水回りを中央または側面に集約）を採用しており、執務スペースは無駄な柱が少ない整形無柱空間に近い構造です。レイアウトの自由度が高く、以下のような多様なワークプレイス構築に対応可能です。
・執務エリアと会議室エリアの明快なゾーニング
・フリーアドレスやABW（Activity Based Working）の導入
・個別空調と十分なOAフロア高による快適なITインフラ環境
入居企業の業種が多岐にわたる背景には、こうしたフレキシブルな間取り設計と、プライバシーが保たれやすい落ち着いたビル環境が評価されている実態があります。
麻布十番駅からのアクセスと周辺環境の真相｜利便性とブランド力の両立
交通アクセスにおける最大の強みは、東京メトロ南北線・都営大江戸線が乗り入れる「麻布十番駅」から徒歩数分という抜群の立地条件です。加えて、都営三田線・東京メトロ南北線の「白金高輪駅」も徒歩圏内にあり、複数路線を使い分けられるマルチアクセスを誇ります。
麻布十番駅周辺は活気ある商店街が広がり、飲食や金融機関、郵便局などの生活・ビジネスインフラが極めて充実しています。一方で、第45興和ビルが位置する南麻布の区画は幹線道路から一本入ると静穏な空気が漂い、業務に集中しやすい環境が整っています。
「六本木」「虎ノ門」「三田」といった主要ビジネス拠点へのタクシー移動も数分圏内。接待に適した隠れ家的な名店も周辺に多く、クライアントワークや採用活動においても「南麻布」という住所表記自体が確かな企業ブランディングとして機能しています。
【2026年最新】第45興和ビルの賃料相場と現在の空室情報
2026年現在の港区オフィスマーケットは、大規模再開発ビルの供給が一巡し、立地とコストパフォーマンスのバランスに優れた既存中大型ビルへの需要が再燃しています。その中にあって、第45興和ビルの賃料相場は坪単価2万円台前半〜後半（共益費別）の水準で推移しています。
近隣の六本木・麻布台エリアの超高層プレミアムタワーが坪単価4万円〜5万円台を記録するなか、南麻布の落ち着いた環境で高品質なオフィス空間を確保できる当ビルは、実利を取る企業から極めて高い支持を得ています。
最新の空室状況については、安定した稼働率を維持しているため常時まとまったフロアが空いているわけではありません。分割区画や中層階の退去予告が出た際には、近隣からの拡張移転需要などですぐに引き合いが入る傾向が見られます。具体的な空き坪数や入居時期については、仲介会社経由でのタイムリーな確認が推奨されます。
建て替えの噂は本当か？日鉄興和不動産による維持管理と将来性
築年数が30年を超えてくると市場で囁かれ始めるのが「建て替え」の可能性です。特に興和ビルシリーズの一部で再開発やブランド刷新（赤坂インターシティAIRなどへの発展）が進んだ歴史があるため、第45興和ビルについても今後の計画を気にする声が聞かれます。
結論から言えば、2026年現在において直近での解体・建て替え計画が公表されている事実はなく、通常のオフィスビルとして活発に賃貸借が行われています。
管理を手がける日鉄興和不動産グループでは、空調機器の更新、共用部エントランス・トイレ・給湯室のリニューアル工事、照明のLED化、セキュリティシステムの高度化など、計画的なバリューアップ投資を継続的に実施しています。躯体の堅牢性と相まって、今後も長期にわたり現行スペックでの安定稼働が見込まれます。
テナント企業やワーカーからの評判・リアルな口コミを分析
実際に第45興和ビルに入居するテナントや、日々働くビジネスパーソンからの口コミ・評価を整理すると、以下の特徴が浮かび上がってきます。
【ポジティブな評価】
・管理体制が行き届いており、エントランスや水回りが常に清潔に保たれている。
・麻布十番駅周辺の飲食店が豊富で、ランチや就業後の会食に困らない。
・南麻布のアドレスが顧客からの信頼感につながり、採用面接時の印象も良い。
・平置き駐車場が使いやすく、役員の車移動がスムーズ。
【検討時に留意すべき点】
・駅至近のペデストリアンデッキ直結ビルなどと比べると、天候によっては駅からの徒歩移動に傘が必要。
・近隣の超高層ビルのような派手な商業複合施設内オフィスではないため、アメニティ面はビル周辺施設を活用する形になる。
総じて、実直で質の高い執務環境を求める企業からの満足度は非常に高く、長期入居するテナントが多い要因となっています。
【第45興和ビル】に関するよくある質問（FAQ）
Q1：最寄り駅からの詳細な所要時間はどれくらいですか？
A1：東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番駅」の出口から徒歩約5〜7分程度です。また、東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪駅」からも徒歩約8〜10分でアクセス可能です。
Q2：ビル内のセキュリティ仕様はどうなっていますか？
A2：機械警備と共用部防犯カメラが設置されており、夜間や休日もICカード等による24時間入退館管理が徹底されています。セキュリティレベルを重視するIT企業や士業オフィスにも適した仕様です。
Q3：駐車場は来客用も含めて利用できますか？
A3：ビル敷地内に月極駐車スペースおよび荷捌きスペースが設けられています。空き区画の契約状況や来客時の利用可否については、ビル管理窓口または契約仲介会社への事前確認が必要です。
第45興和ビルは、港区南麻布1丁目という希少な立地、日鉄興和不動産のDNAを受け継ぐ優れた管理体制、そして高い費用対効果を兼ね備えた優良オフィスビルです。
都心のブランドエリアに拠点を構えつつ、コストパフォーマンスと快適な執務空間を両立させたい企業にとって、2026年現在も有力な選択肢であり続けています。空室募集のタイミングを見逃さず、現地での内覧を通じてその堅牢なスペックと周辺環境の良さを確かめてみる価値は十分にあります。
